物管百科
住宅小區(qū)內(nèi)居住著不同階層、職業(yè)的家庭，不同的生活習(xí)慣、愛好、文化程度、道德水準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)收入水平等等決定了他們對居住環(huán)境要求和居住行為的差異。這些差異有時會產(chǎn)生各種各樣的問題、矛盾和糾紛。這也給住宅小區(qū)的物業(yè)管理提出了更高的要求。住宅小區(qū)是小區(qū)內(nèi)全體居民共同的家園，是大家共同生活的場所，建設(shè)和維護(hù)一個良好、和諧的居住環(huán)境就是全體居民共同的心愿。因此，為避免減少和妥善處理這些問題、矛盾和糾紛，有必要在自治自律的基礎(chǔ)上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規(guī)范，即業(yè)主公約，其核心是任何人的行為不得違反社會公共利益和損害他人利益。這也就是說，自治自律是相統(tǒng)一的，自治是在自律基礎(chǔ)上的自治。每個人在享受一定權(quán)利的同時，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，主要表現(xiàn)在三個方面。
MORE+禮貌地講清在小區(qū)推銷會嚴(yán)重影響用戶正常生活。要求其寫下承諾書，不得再次進(jìn)入小區(qū)推銷?！皩Σ黄稹?，小區(qū)正門己有告示，為了不影響小區(qū)業(yè)主，不允許推銷人員進(jìn)行推銷活動。一次可以原諒您，請您寫下承諾書，保證以后不再來本小區(qū)推銷?！钡怯浧溆行ёC件。
MORE+業(yè)主（物業(yè)使用人）的不規(guī)范行為往往會損害大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益，同時對住宅小區(qū)物業(yè)管理也會產(chǎn)生不良影響，這些不規(guī)范行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫郊m正。 行為一：建筑裝修垃圾不清理 現(xiàn)象：業(yè)主裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾和裝修垃圾，傾倒在樓前的硬鋪裝或草坪上等。 原因：主要是物業(yè)管理企業(yè)沒有建立裝修管理流程和建立后沒有執(zhí)行；還有一些業(yè)主在裝修前沒有到物業(yè)公司進(jìn)行申請，就自行開始裝修，隨意倒裝修和建筑垃圾；有一些業(yè)主拒絕清理，物業(yè)公司沒辦法自行清理。一個30萬平方米的住宅小區(qū)，因業(yè)主拒絕清理或裝修后找不到業(yè)主，我們對裝修垃圾和建筑垃圾的清理的費用進(jìn)行了測算：一年達(dá)到了1萬元。
MORE+物業(yè)員工個個要牢記，三大紀(jì)律、八項注意： 第一言行舉止要文明，和氣禮貌不爭也不吵； 第二工作程序要規(guī)范，先后步驟不晚也不早； 第三物品清揀要集中，存放有序隨時能用著。 三大紀(jì)律我們要做到，八項注意切莫忘記了： 第一在崗人人講安全，故障隱患發(fā)現(xiàn)及時報； 第二保安儀表要端莊，值守交接巡查有實效； 第三生命財產(chǎn)須確保，防災(zāi)防盜時刻警惕高；
MORE+物業(yè)公司主要是提供小區(qū)保潔、公共設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)和維護(hù)、維護(hù)小區(qū)治安、安排保安巡邏以及小區(qū)內(nèi)交通指揮、車輛管理以及特別約定服務(wù)。 物業(yè)公司是用服務(wù)換報酬,而業(yè)主則是用錢買服務(wù),很多時候,業(yè)主們往往有誤解,覺得只要交了物業(yè)費,小區(qū)內(nèi)的事情,就應(yīng)該都?xì)w物業(yè)管,就應(yīng)該物業(yè)來負(fù)責(zé)。 其實很多問題,物業(yè)根本沒法管,比如違規(guī)搭建陽光房、破壞綠化帶、小區(qū)內(nèi)違章亂停車,很多時候,只能是提提建議,希望業(yè)主能夠自覺遵守,根本不能、也沒有權(quán)力采取強(qiáng)制手段。
MORE+小區(qū)內(nèi)丟車的案件時有發(fā)生，據(jù)統(tǒng)計，46.7%的判決中物業(yè)公司承擔(dān)了賠償責(zé)任。丟車賠償動輒數(shù)萬，是物業(yè)公司較大的經(jīng)營風(fēng)險。規(guī)避的方法：一是提升管理水平，避免丟車；二是完善法務(wù)操作，避免敗訴，如何規(guī)避小區(qū)停車場丟車風(fēng)險，下面我們?yōu)槟敿?xì)解讀。 作為幾家物業(yè)公司的法律顧問，筆者分析了幾年來全國大量的丟車案例和判決結(jié)果，總結(jié)出四類典型的法院判決，并現(xiàn)站在物業(yè)公司的立場提出法律層面的操作建議。
MORE+1、敬語： 前臺接待是比較正式的場合，應(yīng)盡量使用敬語。主要包括：您、請、貴方、閣下、請多指教、包涵、請稍等、謝謝、對不起、再見。 2、文明用語： （1）問候招呼時：早上好、您好、晚安； （2）感謝時：謝謝、十分感謝； （3）歉意時：對不起、請原諒； （4）應(yīng)答時：沒關(guān)系、不客氣、是我應(yīng)該做的； （5）推托時：很遺憾、不能幫您的忙、謝謝好意； （6）送客時：再見、歡迎下次光臨。
MORE+項目主要包括: 1、屋面補(bǔ)漏,修補(bǔ)面層、泛水、屋脊等。 2、鋼、木門窗的整修,拆換五金,配玻璃,換窗紗,油漆等 3、修補(bǔ)樓地面面層,抽換個別楞木等。 4、修補(bǔ)內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等 5、拆磚挖補(bǔ)局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等。 6、抽換個別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補(bǔ)木樓梯等。 7、水、電、暖、氣等設(shè)備的故障排除及零部件的維修等。 8、下水管道、窨井的修補(bǔ)疏通,陰溝、散水、落水管的修補(bǔ)等 9、房屋的檢查,危險構(gòu)件的臨時加固等。
MORE+維修基金(maintenance fund)又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的基金。維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。
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